En las últimas semanas se dieron a conocer los datos de las transacciones de inmuebles rurales correspondientes al año 2025, por parte de DIEA-MGAP. El precio promedio de la tierra tuvo un moderado aumento que -medido en dólares- lo llevó a un máximo histórico de casi 4.200 US$/hectárea promedio. Al observar la gráfica con la evolución del precio en las últimas décadas, se ve con claridad el impactante ascenso que tuvo el valor de la tierra entre la crisis de 2002 hasta los primeros años de la década de 2010, para llegar a máximos en torno a 2014-2015. El precio luego tiene un ajuste a la baja, reflejando en parte los problemas de los agronegocios en particular y de la economía en general, en aquellos años entre 2015 y 2019, con caída en los precios internacionales. Ya luego de la pandemia, el precio en dólares comienza a retomar subas y llega a un nuevo máximo en 2025. Factores en juego. Para explicar la trayectoria del precio de la tierra, es insoslayable incorporar el impacto de los vaivenes financieros en Uruguay y en el mundo, así como los cambios comerciales y productivos. Con la histórica crisis local de 2002, con posterior devaluación de la moneda y caída de los valores de los activos en dólares a niveles irrisorios, se configuró un escenario proclive a grandes negocios de tierras, entre otras cosas porque muchos productores mal vendieron para afrontar deudas y obligaciones financieras en general. Fueron los años de mayores transacciones de superficie en Uruguay. Hacia 2007, el precio de la tierra había recuperado e incluso superado los valores pre crisis 2002, con un escenario de mercados mucho más auspicioso: se había superado la aftosa y la demanda empezaba a mejorar. Ya en el año 2008, con la economía uruguaya en recuperación, la crisis hipotecaria en Estados Unidos llevó a ese país a establecer una baja abrupta en su tasa de interés (que es la referencia para todo el mercado global). Esto hizo que se valorizaran significativamente los activos a todo nivel, tanto en los mercados de acciones como inmobiliarios, entre ellos la tierra. De manera que el precio de la tierra tuvo un nuevo factor alcista adicional, desde el lado financiero. Esto llevó los valores a los referidos récord, que se dieron hacia 2014-2015. También fueron años de importantes superficies transadas año a año, aunque de mucho menor magnitud que en los años post crisis de 2002. Y se mantenía el protagonismo de los inversores externos, acompañando a algunos locales. A partir de esos años, como apuntamos, los agronegocios entran en una etapa más complicada, con menores precios, y el valor de la tierra se estabiliza y cede levemente. Además, justo es decirlo, cualquier valorización tiene un límite y la tierra en aquel momento parecía haberlo tocado. Así, la tierra transada por año llega a mínimos históricos, en torno a 150.000 hectáreas anuales. Cuando se dan cambios de este tipo, pasando de una situación de auge a otra mucho más trabada y con negocios complicados, a los vendedores de campos les resulta -además- mucho más difícil acercar compradores y vendedores. Pero volviendo al recorrido histórico -y más allá de los factores estrictamente financieros y los ciclos descritos- el aumento en el precio de la tierra en Uruguay después de la crisis de 2002 hasta la fecha se explica también -y seguramente como principal factor- por el efecto combinado de la valorización de los productos del campo uruguayo y el aumento en la productividad que la tierra en nuestro país ha tenido, en todos los rubros. En este sentido, se destaca el gran empuje de la agricultura, pero también hay que apuntar lo que ha sucedido con la forestación y la propia ganadería junto a la lechería.. La diversidad de los rubros permite un aumento general en el valor de la tierra, en todas las regiones, al valorarse los campos cada vez más por sus características especiales. Es así que -y tal como se ve en el mapa adjunto- los campos del litoral han tenido un aumento fuertísimo, por sus características de campos agrícolas, que dejaron en buena medida el uso ganadero para invernadas, y pasaron a la agricultura intensiva, apuntalado su valor por la cercanía de los puertos, Asimismo, los campos ganaderos de productividad media en el centro, sur y parte del norte del país, también se valorizaron en base a un uso ganadero mucho más productivo y efectivo. Lo mismo ocurre con los campos forestales, en especial, los del norte y el noreste. Detrás de ese aumento de precios que impulsó la mayor productividad, está el impactante proceso de crecimiento y mejora del ingreso de China, que sacaba a millones de la pobreza año a año. Y además -hay que recordarlo- se dio todo un proceso de liberalización comercial y reducción de subsidios al agro en economías desarrolladas, lo que dio más espacio a la producción de nuestra región. Perspectivas. Esta valorización con mayor productividad es, en parte, lo que explica que -más allá del retorno de la tasa de interés internacional a altos niveles en los últimos años (gráfica) el precio de la tierra se mantiene alto en términos históricos, si bien ha bajado en términos reales internacionales respecto a los años pico. De todas formas, las condiciones financieras globales siempre inciden y hay que estar atentos a dichos cambios, especialmente en este marco de conflictos geopolíticos y guerras. El informe de DIEA-MGAP incorpora las diferencias de precio según Índice Coneat, dato clave para entender el mercado (cuadro). En el comienzo de este 2026, los precios de la tierra siguen firmes, con un amplio rango según uso y capacidad productiva. Los campos agrícolas más productivos y mejor ubicados, superan los 10.000 US$/ha. En el otro extremo, los campos de basalto superficial o sierras de cristalino se manejan en el rango de 2 a 3 mil US$/ha. Los campos ganaderos con posibilidad de mejoramientos están un escalón arriba, con valores orientativos de entre 3.000 y 4.000 US$/ha. Ya los campos mixtos, ganadero-agrícolas, se mueven entre 4.500 y 5.000 dólares por hectárea. Los campos agrícola-ganaderos se mueven a partir de 7.000 dólares por hectárea. Otro asunto que no hay que soslayar al analizar el mercado de tierras -y explicar el empuje post crisis de 2002- es la liberalización del mercado de arrendamientos rurales, en los primeros años de la década de los 90. En aquellos años movidos, el impacto de dicha medida pudo haber quedado soslayado, pero fue clave. Y a pesar de que hoy dicha liberalización es un dato natural, vale recordar que -en otros tiempos- las limitaciones de mercado eran agudas y difíciles de entender hoy. Hoy la oferta de campos es escasa y los operadores tienen que ganarse cada operación con todas las artes de la negociación y la pericia para encontrar el comprador adecuado para cada vendedor. Los campos se van poniendo en oferta en cuentagotas, en muchos casos por sucesiones familiares, o por inversores que deciden realizar el inmueble para desarrollar otras inversiones, como ha sucedido en forestación (sector que explicó el aumento transitorio en las transacciones en 2024). Hoy no son muchos los negocios. La tierra vale.